以房養老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

一、國內方面

1、我國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。但目前養老金存在較大缺口，急需提出一個新型的養老方案。

“4+2+1”的家庭模式已經出現在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫療保健條件的逐步改善，老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

以房養老的實施模式：將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。

2、政府在政策上對“以房養老”提供支持，主要包括以下方面。（1）醫療機構“入駐”養老機構。各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構。二級以上綜合醫院應當開設老年病科，增加老年病床數量，做好老年慢病防治和康復護理。（2）新建社區須配建養老設施。凡新建城區和新建居住（小）區，要按照人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、建設、驗收和交付使用；老城區和已建成的居住（小）區，要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。民辦非營利性養老機構與政府開辦的養老機構享有相同的土地使用政策，對營利性養老機構建設用地優先保障供應。

3、實踐上。早在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。2011年開始，民政部將試推“以房養老”。民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。這可以看成國家在以房養老政策方面最新的表態。2013年9月13日，中國政府網全文公布近日由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

二、國外方面

1、理論上“以房養老”出現于上世紀80年代中期，初衷是解決許多老年人空有住房卻沒有能力改善退休生活的現實問題。該項目由美國聯邦政府住房及城市發展部和聯邦住房管理局主導。

2、政策上。（1）美國最大特色是政府主導。該項目最大的特色是政府主導，假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發放。這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯邦政府任何債務，并擁有已經還清按揭或所欠按揭數額不多的自住房，就符合條件。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡為準，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發放相應的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。（2）加拿大：老人養老最后一招。在加拿大，“住房收入計劃”是唯一提供反向住房抵押貸款解決方案的計劃，管理該計劃的是住房凈值銀行。這家銀行也是直接向老年人提供住房反向抵押貸款服務的唯一全國性機構。加拿大的住房反向抵押貸款適用人群是55歲以上的老年業主。他們可以將自己的住房抵押給銀行，以獲取一筆貸款。貸款額度根據貸款人及其配偶的年齡、房產形式和所處地段以及房產估價等因素而定，最多占房產價值的50%，年齡越大，比例越高。（3）新加坡：仍在探索“第二把鑰匙” 。新加坡為了應對日益老齡化的社會，新加坡政府也嘗試推出了一些反向抵押貸款（即“以房養老”）的政策，為老年人提供一些獲得養老生活補貼的選擇。具有官方背景的職總英康保險合作社，早在上世紀90年代就開始為私人房地產業主提供反向抵押貸款計劃。從2006年3月開始，新加坡政府宣布將這一計劃擴大到覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場。70歲至90歲之間的政府組屋屋主，可以通過職總英康的反向抵押貸款套現，每月領取生活費，直至貸款期滿。貸款機構會在貸款期滿或屋主去世之后，把房子賣掉，以索回貸款額，或讓申請者的家人還清貸款來取回屋子。

總體來講，養老實施比較好的國家有英國和美國。最主要的問題是由于需要支付各項規費，使得前期各項成本過高。與其他貸款方式相比，通常這種模式的利率較高，一般為9.5%，幾乎是其他貸款利率的兩倍。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構發放貸款時扣除。

而新加坡反應冷淡，2009年，新加坡政府推出屋契回購計劃，即達到公積金最低存款提取年齡的老年人，只要家庭月收入不超過3000新元，并且名下沒有其他房產，他們就可以將所居住的二房或三房式組屋（相當于一居室或兩居室）最后剩余屋契，賣給國家發展部下屬法定機構建屋發展局套現，然后以30年租約繼續住在同一間組屋中。新加坡輿論普遍認為這一計劃缺乏吸引力，是因為政府規定屋契套現的凈收益優先填補公積金賬戶，剩余部分才能以現金形式提出，實際上對一些年長有宅但缺少現金來源的年長者，并沒有起到較好的套現作用。

加拿大爭議多。隨著55歲以上老年人成為加拿大增長最快的人群，住房反向抵押貸款業務量也有較大幅度增長，越來越成為老年人進行退休財務規劃的一個選擇。據統計，截至2011年6月，全國共有約8500宗反向抵押貸款案成立，應付貸款總額11億加元，涉及全國各地總價值30億加元的房產。不過，也有金融理財人士并不看好住房反向抵押貸款，指出其最大的弊端在于復利計算，將未付利息加到本金總額上產生更多利息，加上售房之前無需還款，造成貸款成本比較高。具體而言，每半年計算復利，利息支出增長很快，貸款人的債務每七八年可能將近翻一番。加拿大住房收入計劃創始人威廉·特納承認財務上存在這種現象，并建議說，如果老年人想要保全房產價值，就不要涉足反向抵押貸款。

針對國內研究問題的特點來說，目前國內對“以房養老”這一養老模式討論頗多。基本上是從市場基礎，物質基礎，實踐基礎和政府支持等方面進行論證，確定了此模式在國內的可行性。沒有成功地提出“以房養老”的具體實施方案。

國內學者主要對美國、日本等實行此政策比較成功的國家所采取的模式進行分析，然后提出其中可借鑒的地方。國外的成功模式固然值得借鑒，但是必須要放在符合我國國情的大前提下，這樣才能讓“以房養老”更好的實施。

三、總結

鑒于以上局限，我要研究其中的“以房養老”在我國實施的具體模式。通過對三種模式及美國國情的考量，分析其成功的原因。目前我國也有試點，但效果都不理想，通過對試點實施模式的研究，分析失敗原因。關鍵問題是區分兩國不同的國情，并由此合理借鑒國外模式。